Wirtschaftlichkeit

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Wirtschaftlichkeit von barrierefreien Baumaßnahmen

Immer noch schrecken viele Bauherrn davor zurück, Wohnimmobilien barrierefrei zu errichten oder umzubauen. Hinter dem Begriff barrierefreie Bauweise vermuten sie eine spezielle Art zu bauen, die sich durch ihre besonderen Anforderungen auch in den Kosten niederschlägt. Betrachtet man nur die Ausgaben, die tatsächlich durch Baumaterialien und Lohnkosten sowie den erhöhten Flächenbedarf entstehen, verursacht diese Bauart zwar tatsächlich Mehrkosten. Im Hinblick auf den Mehrwert, den eine barrierefreie Immobilie in der Nutzungsphase mit sich bringt, zeigt sich aber, dass das barrierefreie Bauen sehr wirtschaftlich sein kann. Es gilt: Nicht nur eine kostensparende Bauweise zeichnet ein Bauvorhaben als ökonomisch sinnvoll aus, auch die Nutzbarkeit des Gebäudes muss mit betrachtet werden.

Baukosten niedrig halten © Gina Sanders, fotolia.com
Wirtschaftlichkeit von barrierefreien Baumaßnahmen © Gina Sanders, fotolia.com

Unter diesem Gesichtspunkt gilt eine Baumaßnahme als wirtschaftlich, wenn:

  1. sie durch eine intelligente und vorausschauende Planung kostengünstig errichtet und später mit wenig Aufwand umgebaut werden kann
  1. niedrige Betriebs- und Instandhaltungskosten während der Nutzungsphase anfallen
  1. das Gebäude langfristig nutzbar ist und dadurch dauerhaft seinen Wert behält
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Zu 1: Vorausschauend planen und bauen

Die undurchdachte Planung einer Baumaßnahme kann zu hohen Folgekosten führen. Dies gilt insbesondere für Änderungen, die während der Bauphase vorgenommen werden. Bereits beauftragte Handwerksunternehmen lassen sich zusätzliche Leistungen, mit denen sie zu diesem Zeitpunkt beauftragt werden, häufig einiges kosten. Auch Baumängel können das Ergebnis einer fehlerhaften Planung sein und zusätzliche Kosten verursachen.

Flexible Trockenbauweise © Khorixas, fotolia.com
Flexible Trockenbauweise © Khorixas, fotolia.com

Ein weiterer Kostensteigerungsfaktor beim Bauen, der in vielen Fällen auf eine schlechte Planung zurückzuführen ist, sind Verzögerungen im Bauablauf. Diese treten besonders dann auf, wenn einzelne Maßnahmen nicht koordiniert und aufeinander abgestimmt werden. Wird das Bauvorhaben beispielsweise durch eine Bank fremdfinanziert, ist im Fall einer sich nachträglich erhöhenden Bausumme eine Nachfinanzierung notwendig, deren Konditionen meist schlechter sind als die des ursprünglichen Darlehens.

Eine vorausschauende Planung ist daher bei der barrierefreien Bauweise aus finanzieller Sicht unverzichtbar. Hier gilt: Wird eine Wohnung nur teilweise barrierefrei ausgeführt und dabei die spätere Nachrüstbarkeit hin zu einer vollständigen Barrierefreiheit nicht bedacht, führt dies bei zukünftigen Umbaumaßnahmen zu Mehrkosten. Diese lassen sich durch eine intelligente Planung und flexible Bauweisen, die die barrierefreie Umgestaltung zu einem späteren Zeitpunkt zulässt, vermeiden.

In der Praxis bedeutet dies, das alle Maßnahmen zur Herstellung einer komplett barrierefreien Wohnung bereits in der ersten Bauphase vorangelegt werden müssen. Hierfür eignet sich insbesondere die Trockenbauweise. Innenwände in dieser Bauart lassen sich aufgrund ihrer Leichtbauweise schnell errichten, aber auch mit wenig Aufwand wieder zurückbauen. Auch Türöffnungen, die erst zu einem späteren Zeitpunkt notwendig werden, können in der Unterkonstruktion einer Trockenbauwand mittels Profilen bereits angelegt werden. Solange sie nicht gebraucht werden, sind sie hinter der Beplankung aus Gipsbauplatten verborgen. Sind Elektroleerrohre in die Wände eingebaut, können Elektroleitungen bei Bedarf zu einem späteren Zeitpunkt schnell nachgezogen werden, ohne die komplette Wand zu öffnen.

Gerade bei Wänden, an denen zur nachträglichen Herstellung von Barrierefreiheit in einer später Gebäudenutzungsphase Halte- und Stützgriffe angebracht werden sollen, ist es zudem empfehlenswert, schon bei der Errichtung Wandverstärkungen zu integrieren, die die Belastungen tragen können. So lassen sich die Griffe zu einem zukünftigen Zeitpunkt bei Bedarf problemlos montieren. Typische Einbauorte für Stütz- und Haltegriffe bei der barrierefreien Bauweise sind die Wände neben dem WC-Becken.

Zu 2: Niedrige Betriebs- und Unterhaltungskosten während der Nutzung

Der Unterhalt einer Immobilie kann einen Hausbesitzer, aber auch den Mieter einer Wohnung teuer zu stehen kommen. Diese Unterhaltskosten setzen sich zum einen aus den Betriebskosten zusammen, die vor allem für die Versorgung mit Strom und Wärme entstehen. Zum anderen fallen immer wieder Renovierungsarbeiten an, die der Instandhaltung des Gebäudes dienen. Beide Kostenfaktoren lassen sich durch eine angepasste Bauweise mindern.
Wie hoch die Nebenkostenabrechnung für Heizung und Strom ausfällt, ist in erster Linie eine Frage des Verbrauchs. Eine erhebliche Reduzierung lässt sich vor allem durch eine energieeffiziente Bauweise und Gebäudetechnik erreichen. Die Instandhaltungskosten wiederum halten sich in Grenzen, wenn man bei der Errichtung oder beim Umbau auf langlebige, pflegearme Materialien und eine wartungsarme Technik setzt. Ein Beispiel: Eine Dacheindeckung aus Tondachziegeln ist in der Anschaffung zwar ein wenig teurer als ein Dach aus Betondachziegeln. Mit Tonziegeln gedeckte Dächer weisen aber eine deutlich höhere Lebensdauer auf.

Intelligenter Heizungsthermostate ©  schulzfoto, fotolia.com
Intelligenter Heizungsthermostate © schulzfoto, fotolia.com

Auch die Einbindung einer intelligenten Haustechnik kann zu niedrigeren Betriebskosten führen. In einem sogenannten Smart Home wird die gesamte Gebäudeausrüstung wie die Heizung, die Rollläden und die Elektrogeräte miteinander vernetzt. Einsparungen ergeben sich beispielsweise durch intelligente Heizungsthermostaste, die sich nach Bedarf programmieren lassen. Verlässt der Bewohner das Zuhause, schaltet sich die Heizung automatisch ab. Gleiches gilt für die Beleuchtung.

Eine Weiterentwicklung des Smart Homes ist das Ambient-Assistent-Living-System, kurz AAL, das pflegebedürftige Menschen in ihrem Alltag unterstützt. Rollläden, die Beleuchtung und andere mit dem System vernetzte Geräte lassen sich per Fernbedienung bzw. mittels Zeitprogrammierung nach Bedarf steuern, sodass eine körperlich eingeschränkte Person vieles im Haushalt ohne Kraftaufwand selbst bewältigen kann bzw. von der Technik automatisch erledigt wird. Dementsprechend weniger sind die Betroffenen im Alltag auf die Hilfe Dritter angewiesen. In der Entwicklung sind auch Systeme zur medizinischen Fernüberwachung, sodass eine permanente ärztliche Betreuung und Überwachung ohne die ständige Anwesenheit von Pflegepersonal gewährleistet ist.

Zu 3: Langfristige Nutzbarkeit von barrierefreien Immobilien

Für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie ist heute auch die Dauer der Nutzung in Abhängigkeit von den Errichtungs- und Abrisskosten von Bedeutung. Zukünftig ist diese Wirtschaftsbetrachtung des gesamten Lebenszyklus des Gebäudes umso wichtige, da die Bau- und Abbruchkosten mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter steigen werden. Die Gründe hierfür liegen vor allem an den sich permanent verschärfenden Anforderungen an die Energieeffizienz und den gesetzlichen Regelungen zur umweltgerechten Entsorgung der Bauwerksteile nach der Nutzung. Aber auch im Hinblick auf die weltweite Ressourcenverknappung ist es nicht sinnvoll, Gebäude nach einem relativ kurzen Gebrauszeitraum wieder abzureißen. Stattdessen müssen Bestandsgebäude modernisiert und umgenutzt werden. Solche und weitere Aspekte sind die Kernziele einer nachhaltigen Bauweise.

Schon bei der Errichtung des Bauwerks wird bei der nachhaltigen Bauweise beispielsweise darauf geachtet, dass für die Produktion und Lieferung, aber auch für den Einbau der Baustoffe möglichst wenig Energie und Ressourcen verschwendet werden. Zum Einsatz kommen insbesondere Baumaterialien, die eine geringe Instandhaltung erfordern und eine lange Lebensdauer aufweisen. Aber auch ein ressourcenschonender Rückbau des Gebäudes wird bei dieser Bauweise im Idealfall mit einbezogene. Von wesentlicher Bedeutung für die Nachhaltigkeit ist eine lange Nutzbarkeit des Gebäudes. Hier kommt die barrierefreie Bauweise ins Spiel.

Ein Hauptanliegen der barrierefreien Bauweise ist es, Gebäude nutzungsoffen für unterschiedliche Bewohner zu gestalten. Menschen mit körperlichen Einschränkungen sollen in ihrem Wohnumfeld genauso problemlos zurechtkommen wie Kinder, aber auch vollkommen gesunde Bewohner. Viel Bewegungsfreiheit, eine flexible Bauweise sowie die schwellenlose Ausführung sind hierfür die Voraussetzung. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist eine Immobilie zukunftsfähig und vielseitig nutzbar und weist eine hohe Wirtschaftlichkeit auf. Davon profitieren Bewohner genauso wie Vermieter und auf lange Sicht auch die Gesellschaft.

Folgende wirtschaftliche Vorteile entstehen durch die barrierefreie Bauweise für die Nutzer:

1. Wirtschaftliche Vorteile aus Sicht des Vermieters:
Vermieter von Wohngebäuden profitieren davon, wenn keine potenzielle Nutzergruppe vom Gebrauch einer Immobilie ausgeschlossen wird. Die barrierefreie Bauweise steigert daher auch die Anzahl möglicher Mieter. Gleichzeitig bindet sie Bewohner langfristig an eine Mietwohnung, da diese auch im hohen Alter oder bei einer eintretenden körperlichen Beeinträchtigung nicht ausziehen müssen. Leerstände werden hierdurch vermieden. Der hohe Wohnkomfort, den eine barrierefreie Wohnung durch ihre Ausstattung bietet, steigert ebenfalls die Vermietbarkeit und, je nach Ausstattungsstandard und Nachfrage vor Ort, auch den Mietertag.

2. Wirtschaftliche Vorteile aus Sicht des Bewohners:
Neben dem Wohnkomfort profitiert der Bewohner einer barrierefreien Wohnung vor allem davon, dass diese auch bei körperlichen Einschränkungen selbstständig von ihm genutzt werden kann. Ein barrierefreies Bad etwa ermöglicht die Durchführung der Körperhygiene bei eingeschränkter Mobilität ohne fremde Hilfe. Ist die Wohnung flexibel umbaubar und eine barrierefreie Ausstattung problemlos nachrüstbar, kann ein Umzug im hohen Alter vermieden werden. Auch der Wechsel ins Pflegeheim lässt sich hinauszögern, da eine selbstständige Lebensführung lange möglich ist. Die wirtschaftlichen Vorteile für den Bewohner einer barrierefreien Wohnung ergeben sich also je nach Einzelfall durch niedrige Umbaukosten im Bedarfsfall, die langfristige Nutzbarkeit der Wohnung unabhängig vom gesundheitlichen Zustand sowie durch eine geringere Pflegebedürftigkeit.

3. Wirtschaftliche Vorteile für alle Teile der Bevölkerung:
Die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum ist auch aus gesamtgesellschaftlicher Sicht sinnvoll, da das Gesundheitssystem entlastet wird und die Folgen des demografischen Wandels aufgefangen werden. Insgesamt bietet ein barrierefreies Wohnumfeld durch eine nutzerfreundliche, bedarfsgerechte und schwellenlose Ausführung mehr Sicherheit im Alltag. Lange Krankenhausaufenthalte und medizinische Behandlungen, die Folgen von Unfällen wie Stürzen über Schwellen sein können, werden so vermieden. Weitaus höher ist allerdings das Einsparungspotenzial, das sich für den Pflegesektor ergibt. Die Förderung der selbstständigen Lebensweise des Einzelnen, die ein Kernziel der barrierefreien Bauweise ist, reduziert letztendlich den Anteil der Personen, die im hohen Alter auf umfassende Leistungen durch die Pflegeversicherung angewiesen sind.

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