Finanzierung

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Finanzierung von barrierefreien Bauvorhaben

Die Kosten für ein Eigenheim übersteigen bei vielen Menschen die finanziellen Möglichkeiten. Daher wird die Errichtung eines Wohnhauses, der Erwerb einer Eigentumswohnung oder der Kauf einer Wohnimmobilie mit dem Ziel der Renovierung häufig durch Fremdkapital finanziert. Diese Art der Kapitalbeschaffung wird als Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung bezeichnet und ist immer eng an den jeweiligen Zweck, also den Bau oder Erwerb einer konkreten Immobilie, gebunden.

Zusammensetzung Baukosten © Eisenhans, fotolia.com
Zusammensetzung Baukosten © Eisenhans, fotolia.com

Die klassische Form der Baufinanzierung ist ein Baukredit, bei dem ein Finanzierungspartner, etwa die Hausbank, die Mittel zur Verfügung stellt. Wie viel Geld aufgenommen werden kann, wird anhand des vorhandenen Eigenkapitals, der persönlichen Bonität und der tragbaren monatlichen Ratenbelastungen des Antragsstellers ermittelt. Andere Formen der Immobilienfinanzierung neben dem reinen Bankdarlehen sind Bausparverträge, bei denen ein Sparplan mit einem Baukredit kombiniert wird. Nach einer festgelegten Ansparungsphase können die Sparsumme und das Darlehen, dessen Konditionen schon zu Vertragsabschluss fixiert wurden, in Anspruch genommen werden.

Unabhängig von der Art der Finanzierung sollte bei jedem Bauvorhaben geprüft werden, ob und welche öffentlichen Förderprogramme für die Baumaßnahme infrage kommen. Es existieren sowohl Programme, die den Bau oder Erwerb selbst genutzten Wohneigentums unterstützen, als auch solche, die die energetische und barrierefreie Bauweise fördern. Öffentliche Fördermittel sind allerdings meist auf Höchstbeträge begrenzt. Diese werden bei größeren Umbaumaßnahmen in der Regel überschritten. Somit ist hier die Kombination aus einem konventionellen Darlehen und öffentlichen Fördergeldern die Regel.

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Grundsätzliches zur Baufinanzierung über einen Bankkredit

Die Baufinanzierung über ein Bankdarlehen ist die gängigste Form der Fremdfinanzierung. Viele Banken setzen für die Gewährung des Kredits allerdings das Vorhandensein von Eigenkapital, meist in Höhe von ca. 20 % der Finanzierungssumme, voraus. Je höher der Anteil an Eigenkapital an der Gesamtsumme ist, desto günstiger wird das Darlehen.

Im Vergleich zu anderen Krediten fallen die Zinsen bei einem Baukredit relativ günstig aus, denn die Bank sichert sich bei einem Baudarlehen über eine Grundschuld oder Hypothek gegen den Ausfall der Rückzahlungen durch den Kreditnehmer ab. Im schlimmsten Fall kann sich die Bank als Gläubiger die ausstehende Summe durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie zurückholen.

Baukosten © magele picture, fotolia.com
Baufinanzierung gut durchrechnen © magele picture, fotolia.com

Die klassische Form des Baukredits ist ein Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Belastung, bestehend aus Tilgung und Zinsen, für den Kreditnehmer generell immer gleich bleibt. Die Tilgung fließt direkt in den Kredit und reduziert somit im Finanzierungsverlauf die Zinsbelastung, weil der geliehene Betrag hierdurch immer geringer wird. Der Kredit wird meist nicht über die gesamte Finanzierungssumme abgeschlossen, sondern auf 5, 10 oder 15 Jahre begrenzt. Für diese Zeit sind die Zinsen festgeschrieben. Dabei gilt: Je kürzer die Laufzeit des Darlehens, desto niedriger sind die Zinsen. Allerdings hat der Kreditnehmer das Risiko, dass bei der erforderlichen Anschlussfinanzierung der Restschulden aufgrund der veränderten Wirtschaftslage ein höheres Zinsniveau vorliegt. Vereinbart man jährliche Sondertilgungen, kann man die Kreditsumme und damit auch den die Zinsbelastungen schneller senken.

Wer bereits im Besitz einer Immobilie ist und diese umbauen will, der kann auf eine Sonderform des Baudarlehens zurückgreifen: den Modernisierungskredit. Im Unterschied zum Baukredit wird die Kreditsumme normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen. Das Darlehen ist daher für die Bank schlechter abgesichert als ein Baukredit und daher teurer für den Kreditnehmer.

Finanzierung planen – monatliche Belastung ermitteln

Zu welchen Konditionen die Bank ein Darlehen anbietet, ist vor allem davon abhängig, wie der Antragsteller finanziell dasteht bzw. wie die Bank die Bonität des Antragstellers einschätzt. Diese wird vom jeweiligen Baufinanzierer detailliert abgefragt. Schon vor dem ersten Gespräch mit dem Bänker ist es daher ratsam, sich selbst einen Überblick über die eigenen Finanzen zu verschaffen. Nicht nur die monatlichen Einnahmen wie das Nettogehalt und eventuelle Kapitalerträge spielen eine Rolle, auch Vermögensgegenstände wie Aktiendepots oder Kapitallebensversicherungen bezieht die Bank unter Umständen in die Beurteilung über die Bonität des Antragstellers mit ein. Diesen Einnahmen müssen zur Ermittlung der möglichen Kreditrate den Ausgaben gegenübergestellt werden. Auch Kosten für den eigenen Lebensstil, beispielsweise für die Freizeitgestaltung, sind hier pauschal zu berücksichtigen.

Berechnung des Monatsbudgets für die Kreditrate:

Einnahmen:

  • + Nettoeinkommen pro Monat
  • + eventuelle Rentenzahlungen / Pensionen
  • + sonstige Einnahmen z. B. Mieteinnahmen

Ausgaben:

  • – Bewirtschaftungskosten der zukünftigen Immobilie (Instandhaltungsrücklagen, Abfallgebühren etc.)
  • – Verträge mit Medienversorgern (Heizung, Strom, Telefon, TV, GEZ etc.)
  • – Beiträge zu Versicherungen (Autoversicherung, Haftpflicht- und Lebensversicherung etc.)
  • – sonstige monatliche Belastungen (weitere laufende Ratenzahlungen für Kredite)
  • – Lebensunterhalt (Lebensmittel, Benzin, Kleidung etc.)
  • – monatlicher Durchschnittswert für größere Ausgaben (Urlaub, größere Anschaffungen etc.)

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